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未来几十年国内没有城市可取代香港
易宪容
可以说,只要现行香港的基本制度不改变,在未来的50年内,国内没有任何一个城市可替代香港。因为,中国特色社会主义模式不可能融入现代社会的经济文明,无法生发出现代金融市场所需要的信用体系及法律和司法制度,也无法建立起现代金融市场有效的价格机制等。也就是说,就目前中国的经济制度安排来说(中国改革开放40多年,发达经济体国家还不承认中国为市场经济国家),现代经济及金融市场所需要的基础制度在中国无法确立。在这样的情况下,国内任何一个城市要想取代香港是不可能的。即使是深圳也是如此。因为,如果深圳没有借助于香港的基本制度优势,也不可能做出现在这样的成绩。如果从现在开始香港的基本制度改变,如果香港的基本制度也与国内一样,香港经济及金融市场开始脱离发达市场经济体制的轨道,香港的经济及金融市场衰退必不可免。在这种情况下,深圳这个靠着香港发展起来的城市,深圳的经济及金融市场走下坡路可能会比香港更快。深圳是如此,国内其他城市更是会比深圳的情况更为严重。
很简单,中国改革开放之所以能够取得巨大的成功,而同一个时期也在进入改革的俄罗斯及东
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房产

没有卖不出去房子,只有卖不出的价格
易宪容
中原地产研究中心公布的数据显示,今年国庆黄金周七天,北京市二手房市场仅成交44套住房,新房市场成交171套。同时,这几天不仅北京市的住房销售量急剧下降,而且不少住房价格降价力度很大,同样是无人问津。比如,有住房经纪说,他们小区,两居室的住房,2017年小区的两居室成交价格在780万元,现在房主挂牌640万元,降了140万,依然是没有人看房。还有,朝阳北路的润枫水尚小区,一套两居房源目前挂牌价格为850万元,但早在2017年初,这套房源的成交价格在978万,价格降了128万元。附近的国美第一城小区,一套90多平米的两居室,价格也从2017年的747万元,降到628万元,直降119万。这些住房的房价大幅度下降还是无法吸引购买者进入市场。
对于这些信息,其实说明了以下几个问题,首先,对于一线城市来说,由于房地产调控政策还在实施,由于这些城市的房价水平基本上顶在天花板的高位,那么这些城市的住房成了少数人投机炒作玩耍的市场,只要房价还在上涨,那么这些人同样会千方百计地涌入市场。如果这些城市的房地产市场价格不再上涨,甚至出现些微下跌,住房投机炒作者肯定不敢再进入
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房产


由于房地产调控政策是“一城一策”,所以2016年一线城市的房地产调控政策出台以来,这两年是四线城市房地产市场发展最好的机会,也是这些城市房价上涨最快的几年。因为,房地产市场调控以来,四线城市基本上没有采取什么房地产调控政策,再加上大量的全国大型房地产企业进入这些城市,及一线、二线、三线城市房价快速上涨趋势基本上蔓延到四线城市,这两年四线城市成为房地产市场发展最好的机会。尤其东南沿海地区的四线城市。
我记得去年去过离南京北面不远的全椒市。这是安徽与南京最近的一个县级市或四线城市。到那里,不仅大型全国性的房地产企业碧桂园的楼盘鹤立鸡群(其楼盘规划设计是最好的,同时其价格当时是当地最高的),而且在全椒高铁站附近的土地基本上拍卖完了,高楼拔地而起,其房地产市场一片繁荣。而且当地官员告诉,许多大片土地的规划早已经完成。如果我现在去,全椒的房地产市场更是会刮目相看。但我可以推测,尽管这个全椒市与南京很近,其房价水平也不及南京市的一半,但如果这个地方的房价快速上涨,政府一定会增加大量的住房供给,这两年肯定会建造了大量的住房。如果这个城市出现住房过剩并非什么罕见的事情。
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房产

“10城”楼市成交量下降的意义
易宪容
诸葛找房数据研究中心最新监测数据,2019年国庆黄金周,重点10城新房销售面积为77.22万平方米,较2018年同期下降8.1%,10城新房成交量更创下近5年来新低。也就是说,“银十”开局不佳。
中国指数研究院黄瑜表示,今年黄金周,国内房地产市场整体需求不及预期。一线城市商品住宅成交面积调整幅度较大,北京、上海、广州销售规模同比均出现下滑,深圳受益于供应改善,成交规模同比增幅显着。二线城市继续呈现内部分化格局。武汉、宁波、苏州、南宁等地因前期需求释放较快,当前活跃度有所下降,市场出现阶段性调整。温州、福州等地市场规模经历持续深度调整后,成交规模回升。三四线城市中,扬州同比增幅显着,但惠州、韶关、东莞仍有下行压力。
这些数据及分析所强调的只是一个方面,即住房销售量的增减,基本上都不谈各城市房地产价格之变化。按理说,只要市场价格机制健全,价格是市场最为重要的指标,所有的市场供求关系的信息都会反映在价格上。那么上面这些数据,为何只谈住房销售量而不谈价格变化,只能说明当前中国的房地产市场还不存在正常的价格机制,市场价格机制运行不正
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房产


对于以往的中国房地产市场来说,降价促销可能是天方夜谭的事情。因为,不仅中央的房地产调控政策要稳房价,房地产调控不能让房价下降,而且各地方政府更是把房地产开发商降价促销看成了市场恶性竞争,坚决不让房地产开发降价销售。
即使是早几年,国内不少城市住房库存大增,政府的房地产调控政策目标是去库存,也是采取各种刺激房价上涨的政策,越是要去房地产库存,越是要让这些城市的房价上涨。也正是这样的一个意图与思路,国内房地产市场则持续上涨了十几年,中国各城市的房价只涨不跌。
不过,最近有媒体报道,由于上半年以来国内房地产市场行情低迷行情,不少城市的房地产开发商在准备通过市场正常规则降价促销,但是这种意图一直无法达到,直到今年的“金九银十”泛起了波澜。
  随着“十一”黄金周七天假期的结束,不少开发商已开始公布今年“金九银十”期间的首份销售业绩,以10月8日早间公布业绩的世茂房地产为例,该企业在9月份实现的合约销售额达到320.9亿元,相较于去年同期上升达57%。而近321亿元的单月销售额,也创下了该企业今年前9个月单月销售的新高,首次突破300亿元大关。这也使
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房产


最近,政府职能部门发布的三大数据是十分引入注目的。这三大数据是我国已基本解决近14亿人口的大国城乡居民住房问题。城镇人均住房建筑面积由1949年的8.3平方米提高到2018年的39平方米,农村人均住房建筑面积提高到47.3平方米。1987年至2018年,全国房地产开发投资累计完成99万亿元,年均增长24.8%。2018年,全国房地产开发企业数量达97938个,比1987年增加95432个;房屋施工面积达822300万平方米,比1997年增长17.3倍。
根据这三大数据,有分析就认为,中国城镇人均住房,39平方米,接近西方发达国家水平。但实际上,其中存在的问题有许多。城镇居民人均39平方米的住房,是否达到以西方发展国家的水平,这可能是一个十分模糊的概念。一是住房人均平均数高,只能是说与1949年相比,国内居民的居住条件有改善,并不等于这种改善会有多好,也不意味国内城镇居民的居住条件基本解决。
因为,住房与其他商品是有一个本质上的差别,住房不仅是不动产,是不可贸易产品,也是一个价值比较高的长久耐用品。如果中国的住房保障制度不完善,如果居民居住完全通过商品化的市场来解决,那么对于绝大多数中低收入居民来说,是一个不可完成
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房产


从1998年住房货币化制度改革以来,每当经济增长面临压力时,中国政府都让房地产作为宏观调控手段大力发挥,以此作为保证经济增长。1998年住房货币化制度改革,目的不仅在于解决当前中国城市居民住房条件改善的问题,也是当时居民消费升级的主要工具。所以,1998年住房货币化制度改革对中国房地产市场未来发展及保证中国经济增长迈出了最为重要的一步,而且直到2003年中国房地产市场基本上是在持续稳定的路上前行。
2003年新一届政府上任,面临的是SARS事件爆发,稳定增长中的中国经济及房地产市场突然停顿。这时,一线城市公共场所几无一人,房地产市场更是无人问津,当年中国经济增长面临着巨大的压力。之后,政府基本废除了当年央行发布的关于房地产信贷政策的121号文件,同时出台以房地产为支柱产业及促进房地产市场快速扩张的18号文件。以此为标志,当年房地产投资出现爆发式的增长。这样,当年中国经济增长保住了,但中国房地产市场发展疯狂由此一发不可收拾。以房地产作为宏观调控工具,中国经济开始迈上快车道。
面对之后几年(2003-2007年)中国房地产市场投资增长的疯狂,2007年央行重新颁布关于房地产信贷政策的35
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信用过度扩张永远是金融危机的根源

易宪容

国际投资银行瑞银最近有分析报告指出,负利率正推高欧洲房产价格。瑞银分析师最新的报告指出,德国南部城市慕尼黑的房地产泡沫最大,阿姆斯特丹紧随其后,而巴黎和法兰克福——欧洲央行所在地——已经进入“泡沫风险区”。报告称,加拿大的多伦多和温哥华也处于泡沫区域。

今年是瑞银全球房地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index

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房产


今年的房地产市场为何整体价格一直是那样坚挺,房价一直持续上涨,可能最为重要的原因是三四线城市的房价出现了普遍上涨。试想,三四线城市所占全国的比重如此之大,即使一二线城市的房价平稳,三四线城市房价还在上涨,全国的房价整体上肯定是上涨的。
还是从2016年下半年一线城市出台各种购买住房的限制政策开始,由于这些城市对住房购买各种限制,那么国内炒房的资金开始流向那些没有出台限购政策的城市,所以,国内房地产市场的价格也就随着这些资金流动,由一线城市涨到二线城市,再由二线城市涨到三线城市,涨到了四线城市。全国房地产市场的价格最后涨到了三四线城市,让全国的房价普遍上涨一番。
也就是说,不管这些三四线城市的人口流动是增加还是减少,也不管这些三四线城市的经济是繁荣还是增长停滞,由于这些城市所采取的是一城一策的房地产调控政策,这些房价涨得慢及小的城市基本上没有采取房地产市场调控,所以没有房地产调控的城市房价跟着全国房价上涨也都普遍地上涨了一遍。
比如江门这个珠三角西部的城市,尽管江门是在珠三角地区,但是这个城市的经济相对非常落后,人口是净流出的,所以这
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房产


    早些时候对中国房地产是否出现拐点争论不少,我曾指出,如果房地产市场的房价上涨预期没有逆转,国内房地产市场整体价格还在上涨,那么要说中国的房地产市场出现拐点只能是笑话了。
9月30日,克而瑞地产研究公布了2019年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜。从这个榜单可以看到,2019年前三季度,在“房住不炒”政策主基调下,行业整体规模增速显着放缓,TOP100规模房企累计业绩同比增速在4%左右。也就是说,前9个月,尽管这些大的房地产企业业绩增幅有所放缓,但是还是这些企业的业绩还在增长,以及增幅放缓的状态在9月有所好转。百强房地产企业9月份业绩较7、8两月提升明显,9月权益销售金额环比增长23.9%,增幅较去年同期提升近11个百分点。这些大的房地产企业9月份销售如此快的增长,如何来的房地产出现拐点?
2019年前三季度,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企权益金额门槛达到1217.9亿元,同比增幅最高达15%。TOP20房企和TOP30房企权益金额门槛分别为752.1亿元和546.5亿元,门槛增幅分别为2.9%和4.3%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较去年同期大幅提升
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